来源 财联社
太古地产于 5 月 7 日晚间发布的一季度营运数据，受到市场高度关注。原因在于 ，期内太古地产写字楼的租金调整 ，以及零售销售额增长，出现了较大程度的变动 。
资料显示 ，香港太古广场期内租金调幅出现了 17% 的大幅度下滑 。两个主力商场成都太古里和广州太古汇的零售销售额 ，也分别出现了 14.7% 、9.2% 的负增长。
其他项目的情况不言而喻 。
数据表现欠佳，真实情况是怎么样的？太古地产可能并不是主要的“责任人 ” 。
预料中的下滑
具体而言 ，在太古地产的已落成投资物业中 ，位于香港的办公楼，太古广场租用率为 98%，租金期内下调了 17%。
太古坊的出租率为 91% ，租金下降了 13%；港岛东中心及太古坊一座的出租率为 93% ，租金下滑 14%；而其他太古坊办公楼的出租率则为 90%，租金下降了 11% 。
内地办公楼资产包中 ，太古汇办公楼出租率 92% 、颐堤港一座出租率 85%、香港兴业中心一座及二座出租率 98% 。租金上 ，只有颐堤港一座出现了微跌，最新租金从去年四季度“200 中位至 300 中位 ”降为“200 低位至 200 高位”。
零售物业方面 ，位于香港的太古广场购物商场出租率由去年底的 96% 升至 100% ，但零售销售额则同比下降 1.2%；太古城中心出租率维持 100%，零售销售额减少 3.2%；东荟城名店仓出租率维持 100% ，零售销售额增加 6.5% ，是唯二正增长物业。
内地零售物业，北京三里屯太古里出租率升至 97% ，零售销售额下跌 5.4%；北京颐堤港出租率维持 99% ，零售销售额下跌 2.4%；正在进行定位和品牌组合调整的上海兴业太古汇，出租率 92%，零售销售额下跌 19.4%；上海前滩太古里出租率维持 98% ，零售销售额同比上升 0.7% 。
两大主力 -- 广州太古汇出租率维持 100% ，零售销售额下跌 9.2%；成都太古里出租率升至 98%，零售销售额下跌 14.7% 。
按此数据 ，太古地产 2024 年一季度经营问题主要出现在香港写字楼和内地零售两个板块。
其中 ，香港写字楼尤其是核心区市场低迷，早已不是新闻 ，而且颓势还可能会持续 。
来自之一太平戴维斯的数据 ，香港甲级写字楼租金在 2023 年第四季度进一步下降了 1.7%，2023 年全年的总调整幅度更录得 -7.5% 。而四季度内 ，全港写字楼整体空置率达到 14.7%。
反映到太古地产身上 ，2023 年全年太古广场租金下调了 12%；太古坊下调幅度为 6%；港岛东中心及太古坊一座的租金仅仅持平；其他太古坊办公楼的租金则下降了 13% 。
“核心区与非核心区之间的租金差距不断缩小 。 ”之一太平戴维斯也预测，按 2018-2022 年情况 ，2024 年香港甲级写字楼空置率将达到 16% ，并在 2027 年进一步提升至 21.1%。同时，租金在 2024 年还会有 5% 至 10% 的跌幅 。
如此看来，一季度内太古地产香港写字楼板块的租金下滑 ，也并未太超出市场想象 。
不过值得注意的是 ，虽然租金不尽人意，但太古地产旗下写字楼物业的出租率却保持了稳定 ，展现了一定程度的抗风险能力。
零售板块 ，太古广场购物商场和太古城中心零售销售额的下滑，主要体现的是通关后香港市民北上购物潮的影响 。但东荟城名店仓由于是奥莱业态 ，除本地客源外还大量吸引了游客的生意 ，因此实现了正增长 。
国内方面，太古地产的 6 个零售物业 ，广州太古汇和成都太古里均为成熟的重奢商场 ，2021 年下半年开业的上海前滩太古里也是大体量重奢。北京三里屯太古里 、北京颐堤港 、上海兴业太古汇则都是次一档轻奢定位。
而经过过去几年的高速增长，2024 年之一季度 ，全球奢侈品市场的颓势是有目共睹的 。
期内 ，全球更大的奢侈品集团 LVMH 销售额同比下降 2%，其中亚洲市场（不包括日本）的销售收入同比下降 6% 。开云集团一季度销售额更大跌 18% 至 21 亿欧元，同时也提到内地市场需求的低迷。
奢侈品行业遇冷 ，作为全球奢侈品市场更大的消费国 ，中国的情况也不算乐观，经济的不确定性对奢侈品消费产生了影响 。尤其当目前消费回流趋势 ，又开始因外币如日元的贬值逆转 。
另一方面 ，一季度太古地产物业零售销售额数据，出现较大程度变动 ，也与 2023 年同期数据基数太高有关。当时 ，上海前滩太古里甚至出现了超过 1 倍的零售额增长 。
扩张计划的未来
一季度经营表现不佳，但市场对太古地产的更大疑问并不在当下 ，而关乎未来 。
“未来我们将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会 ，在未来十年投放超过 1000 亿港元的庞大投资于这些地区。 ”太古地产在 2022 年初曾提出一项“千亿港元投资计划”，目前也在坚持推进 。
据披露 ，千亿港元资金中目前近 60% 资金 ，即约 580 亿港元已承诺投放到全新及正在推进的发展项目，包括 370 亿港元投于中国内地，110 亿港元投于中国香港 。
另外 ，千亿计划当中 ，太古地产对内地市场的投放总额会超过 500 亿港元，目标在 2032 年前将中国内地总楼面面积增加一倍。
具体项目方面也是内地占大头 。除位于香港的写字楼项目太古广场六座 ，预计 2024 年落成；内地的零售物业 ，北京颐堤港二期，预计 2025 年底起落成；西安太古里预计 2026 年起落成；三亚太古里预计 2025 年底起落成 。
两个综合体 ，上海前滩 21 号综合发展项目预计 2025 年底起落成；上海洋泾综合发展项目预计 2027 年底起落成。另外 ，太古地产目前亦有意落子广州荔湾和合肥庐阳。
这些项目全部都是大体量的重资产项目，它们在落成投入使用后 ，经济能有多大程度的好转 ，物业能否产生合乎预想的回报，是个未知数 。
另外 ，在新物业集中落成开业前的将近两年时间内 ，凭现有物业支撑的太古地产能够交出怎样的成绩，还有待观察 。
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