来源：华夏时报 记者梁宝欣 深圳报道
新一期 LPR 下调后 ，多地房贷利率跟进下调，像广州首套房贷利率普遍下调至 3.1%，二套房贷利率则降至 3.7% 。其中 ，个别外资银行为了吸引优质客户 ，对首套房贷利率给予更多优惠，利率更低可以至 2.9% 。
除了广州外 ，佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率也低至 2.9% 或 2.95%。7 月 26 日 ，佛山某房产中介向《华夏时报》记者透露，现在佛山银行的商贷利率大部分是 3.05% ，如果资质特别好的话 ，可以向汇丰等外资银行申请到低一点的利率。
而随着银行商业贷款利率的下调，其与公积金贷款利差也有所收窄 。目前我国各城市的个人住房公积金主要按照人民银行 5 月份调降后的贷款利率执行 ，其中 ，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为 2.35% 和 2.85% 。
另外，据记者观察 ，由于各地存量房贷和新增房贷的利率差十分明显 ，很多已购房者选择提前还贷。
房贷利率进入“2 时代”
7 月 22 日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调 10 个基点至 3.35% 和 3.85%，上月分别为 3.45% 和 3.95% 。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效 。
此次调整是今年第二次降息。此前在 2 月 20 日 ，央行宣布将 5 年期 LPR 从 4.2% 调整至 3.95% 。自此以后 ，LPR 已连续四个月维持不变 。本轮降息后，5 年期房贷利率再次刷新历史更低值。以四大一线城市为例 ，降息后北京 、上海 、深圳的最新房贷利率调整为首套 3.4% ，二套北京 3.8%（五环内）/ 五环外（3.6%）、上海 3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定 、青浦 、松江、奉贤 、宝山 、金山）和深圳 3.8% 。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套 3.1%，二套 3.7% 。
据记者了解 ，目前汇丰银行在广州、佛山的首套房贷利率可以低至 2.9% ，具体要看客户的资质和申请的贷款额度。另外，相关媒体报道指出 ，最新一次 LPR 下调后 ，苏州的江苏银行 、交通银行等给出了 2.95% 的首套房贷利率 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，房贷利率进入“2 时代”是必然的 。首先是央行公开市场操作利率下行 10 个基点 ，意味着商行从央行融资的利率降低了 ，近期存款利率下调，这些举措降低银行资金来源成本，从而为房贷利率下行打开了窗口。另外 ，银行贷款支持实体经济的任务比较重 ，居民存款定期化的倾向明显，在资产荒的背景下 ，角逐房贷份额的竞争非常激烈 ，而这种竞争更佳的手段就是降低利率，而居民对利率敏感也强化了这一点。
李宇嘉还指出 ，“不同的银行 ，由于资金来源成本 、管理成本，对房贷份额的看重度不同 ，导致实际投放的按揭利率不同 ，特别是按揭利率不设下限以后，没有了保护锚 ，银行进入惨烈的竞争阶段 。因此 ，类似外资行、农商行等资金成本低的银行，可能会率先进入‘2 时代’ 。 ”
今年 5 月 17 日，房地产“一揽子 ”政策落地 ，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比 、取消房贷利率下限 、下调公积金贷款利率。
值得一提的是 ，李宇嘉在 7 月 24 日提到，“考虑到目前首套房利率在 3.2% 左右 ，未来如果存款利率下降 ，也会带动其他银行也进入‘2 时代’ 。”
7 月 25 日，工行、农行 、中行 、建行宣布下调存款挂牌利率 ，活期存款、定期存款、通知存款等利率均有所调整 。其中 ，1 年期整存整取定期存款挂牌利率下调 10 个基点至 1.35%。
降低交易成本，提振预期
此次 LPR 下降后 ，首套房主流利率由 3.2% 下降至 3.1% 。若按照 100 万元贷款本金 、30 年等额本息的还贷方式 ，房贷利息总额将减少近 2 万元，每月月供将减少 55 元 。
易居研究院研究总监严跃进向记者表示 ，此次 5 年期 LPR 降息 ，将有助于进一步降低房贷成本。从 LPR 的走势来看，今年一季度呈现“破 4 ”的态势，即从 4.2% 下降至 3.95% 。而当前出现了今年第二次降息 ，进一步引导房贷等成本的下降 。若是叠加持续性的降息效应 ，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合 ，持续降低房贷成本。
而在谈及降息对商品房市场带来的影响时 ，李宇嘉告诉记者，利率下行 ，一定会带来商品房销售的增长 ，一方面是降成本效应，另一方面的提振预期的效应 ，有的人认为利率下降会提振资产市场的走势 。但是 ，从过往的降息效果来看，降息仅仅带动短期的交易利好 ，即处于门槛上的需求 ，因降息而促成交易，特别是刚性需求，换房需求 ，这些是不得不买的需求 。
“长期效应不足 ，因为基本面并未改变，另外 ，即便是降月供的效应也在收窄。因为前期大幅度降息 ，包括去年的存量房贷利率调整，已经将利率下降了 200 个基点左右 ，近期降息的频率也以 10 个基点为单位 ，距离底部已经不远，‘降月供’的效应并不大。 ”李宇嘉补充说道 。
此外 ，李宇嘉认为房贷利率仍有下调空间 。
李宇嘉指出 ，在经济转型阵痛期，居民风险承担预期下降 ，再加上老龄化以及基建和地产对资金的需求下降 ，对高利率的资金需求减少了。同时，政策也要不断地降低利率来对冲加杠杆情绪减弱导致的通货紧缩 。因此，央行会持续加大公开市场操作 ，以降低利率 ，而且保本理财 、存款利率都会下降，这会导致按揭利率的机会成本上升 ，倒银行降低按揭利率 ，特别是在居民加杠杆买房意愿下降的情况下 。
需要注意的是，虽然此次 LPR 调整也使得存量房贷利率下降 10 个基点 ，但对于相当一部分存量房贷客户来说 ，今年内无法享受到降息红利，按照合同约定 ，要等到明年重定价日才能适用调降后的利率。
另外 ，目前来看，各地存量房贷和新增房贷的利率差仍十分明显 。
商业贷款与公积金贷款利差收窄
目前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行 5 月份调降后的贷款利率执行 ，其中 ，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为 2.35% 和 2.85% 。
此次 LPR 的下降，也使得银行商业贷款利率与公积金贷款利差也有所收窄。像广州目前大部分银行首套房贷利率 3.1%，有些外资银行的首套房贷利率更是低至 2.9% ，分别与公积金 2.85% 相差 25 个基点和 5 个基点 。
有业内人士指出 ，随着房地产政策的全面转向，商业房贷利率宽松已成大势 ，未来商业房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂 。
而严跃进表示 ，“商贷 - 公积金”利率可能出现倒挂，直观上看和商贷调整有关。但这主要是公积金利率调整滞后所造成的 ，所以产生了商贷加快下调 ，但公积金调整不到位的问题 。
“贷款资金规模大，但是市场需求不多 ，所以造成了很多问题 。包括近期商业贷款‘返点’事件 ，其实也和此类贷款找不到客户有关，所以贷款利率会‘内卷’ ，尤其是商业银行机构这种调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看 ，其类似调整的市场化操作是很弱的。 ”严跃进说道 。
据记者了解，银行业绩承压的现状下，近日 ，上海等地被曝出有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点 ”拉客的情况 。
58 安居客研究院院长张波在接受媒体采访时表示 ，返点本质上可以视为一种佣金，即银行为了争抢房贷业务市场份额 ，向提供房贷业务的相关中介机构支付费用 ，这个费用本身和房贷金额有一定比例关系。同时，有业内人士指出 ，“返点”行为容易引发房贷业务的恶性竞争 ，扰乱市场秩序 。
另外，严跃进还提醒道 ，商贷利率和公积金利率利差变小 ，也要注意风险 。比如说公积金的贷款性价比会降低，也会造成公积金贷款过剩 ，资源浪费。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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