支持商品住房“以旧换新 ”的城市越来越多。
就在 4 月 23 日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新 ”行列 。据中指研究院最新统计 ，自去年以来 ，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过 40 个 。
不过，《每日经济新闻》记者梳理发现 ，上述各城市推出的商品住房“以旧换新 ”政策力度不一 ，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新 ”的效果也显露出了差异 。
以郑州为例，截至 4 月 24 日下午 ，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过 180 套“以旧换新二手房”完成登记入库 ，占试点阶段收购计划的 36%，房源总价在 29 万—318 万元 ，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到 4 天 。而深圳本土房地产中介机构乐有家 4 月 24 日在接受记者采访时表示 ，他们开启“以旧换新 ”试点项目后不到一周，已有 7 单签约客户。
不过在业内人士看来 ，由于二手房交易 、评估时间较长 ，目前各地住房“以旧换新 ”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本 ，但同时存在二手房参与门槛较高 、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点 。
更大痛点是卖掉旧房
其实早在 2023 年 ，就已有多个城市支持住房“以旧换新 ”活动 。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新 ”的方式来看 ，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售 ，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流 。
4 月 23 日 ，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新 ”就属于之一种 。此前的 4 月 19 日 ，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新 ”活动，目前签约参与活动的客户已有 7 单。
乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房 。其调研结果显示 ，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房 ，这一占比达到 70.8% 。推出“以旧换新 ”后，不少业主主动联系经纪人了解。
对于以旧换新的项目 ，乐有家也是有选择的 ，其合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也有一定吸引力 。该项目折后单价 8.3 万元 / 平方米起 ，周边二手房价格为 13 万—15 万元 / 平方米 ，新房和二手房价格倒挂 35%—40% 。
“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大 ，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的 60% 以上 ，加上客户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。 ”乐有家方面表示 ，在流程上 ，客户可锁定意向房源 2 个月 。2 个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款 ，继续新房交易流程；如果旧房未售出 ，客户可选择退订新房，无违约责任 。
不过 ，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来 ，“以旧换新”更大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议 ，锁定意向房源的周期往往在 2 个月左右 ，意味着卖房周期往往在 2 个月左右，但二手房往往很难在 2 个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格 ，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价 ，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿 。 ”
记者了解到 ，无论是自有交易还是统一收购旧房 ，旧房抵新房的房款比例一般都在 60%—80%，更高不超过 90% 。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换新 ”公告中明确指出 ，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的 60% ，指定楼盘是 5 个 。
在不同城市 、不同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同 ，有些低于市场价 ，有些则接近或略高于市场价 。一位江苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在“以旧换新”过程中是被官方收购的 ，其最终的评估价与市场价基本一致。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格 ，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的 。
李宇嘉认为，“以旧换新 ”关键是激发二手房业主“依旧换新 ”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望 ，并从降低置换成本 、置换周期 ，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策 。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房” ，这个很关键 ，可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
二手房参与门槛较高
记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新 ”的政策导向 ，但仍处于政策探索阶段 ，当前整体效果尚不明显 。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参与“以旧换新 ”的二手房源有规定门槛或要求 ，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的 。
以郑州为例 ，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过 15 年、如有房贷需还清 、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房” 。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过 180 套“以旧换新二手房”完成登记入库 ，房源总价在 29 万—318 万元 ，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在 70 平方米以下 。目前郑州参与“以旧换新 ”的新盘有 58 个 ，均价在 8100—42000 元 / 平方米。
近日 ，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新 ”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制 ，在售房源都可以选 ，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付 ，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州 ，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购 ”式“以旧换新 ”业务，从去年 9 月开始已经在试点进行系列措施 。截至今年 2 月底 ，扬州市区已有逾 200 套二手房被房企直接收购 。据“扬州发布”数据 ，一家积极参与试点的房企在 5 个月内承接的二手房收购总额约 2 亿元，带动新房成交额近 5 亿元。
李宇嘉建议，“以旧换新 ”前期可选择资金链紧张 、愿意让利的开发商参与 ，并通过“以旧换新 ”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处 ，从而对市场其他开发商起到示范效应 。
易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决的 。比如说从评估的角度看 ，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价 、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源 ，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等 。
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