中交地产去年净亏超 16 亿，净利润已连续五年下滑

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　　身为中交集团旗下唯一 A 股地产上市公司 ，中交地产去年业绩却并不好看 。

　　据中交地产 4 月 7 日公告数据
，2023 年该集团实现营业收入 324.68 亿元，较上年降低 15.59% ，实现利润总额 -8.06 亿元
，实现归属于上市公司股东净利润 -16.73 亿元；分季度看，去年一~ 四季度分别亏损 2.01 亿元 、3.66 亿元、4.63 亿元以及 6.41 亿元。

　　这已是中交地产连续五年出现盈利下滑
。从 2019 年到 2023 年 ，该集团营业收入从 140.63 亿元波动上涨至 324.68 亿元；归母净利润却从 5.42 亿元滑落至亏损 16.73 亿元。

　　中交地产表示
，导致 2023 年归属母公司净利润亏损的原因有三点：一是 2023 年度达到交付条件的货值同比减少，房地产销售结转收入同比减少；受公司结转项目结构变化等影响 ，房地产开发业务本期交付项目毛利率下降；公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加 。

　　过去一年
，中交地产实现签约销售面积 179.66 万平方米，较上年同期降低 8.23% ，实现签约销售金额 373.61 亿元
，较上年同期降低 18.57%，销售回款 449.79 亿元 ，较上年同期降低 0.23%；代建业务在 2023 年度新签货值 114.63 亿元
，实现代建回款 0.52 亿元
。

　　地产销售结转收入减少
、项目毛利率下滑、部分资产计提减值，成了今年房企业绩亏损的普遍原因 ，中交地产在行业大势下也难逃亏损。幸运的是
，该集团背靠央企股东，在房企深陷融资困局时 ，中交地产依然能发债融资 。

　　据公告披露
，截至 2023 年末，中交地产融资规模约 610.28 亿元 ，融资途径主要包括银行贷款 、债券
、信托融资、控股股东借方借款，以及其他融资渠道；各渠道期末融资规模为 271.55 亿元 、77.4 亿元
、264.23 亿元、162.44 亿元以及 72.46 亿元
。

　　进入 2024 年来
，中交地产继续大手笔融资，且有多笔融资动作反馈了进展。

　　比如 ，3 月 28 日
，据深交所披露，中交地产股份有限公司 2024 年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理” ，拟发行总额 38 亿元 。同日上交所披露
，中交房地产集团有限公司已于 2024 年面向专业投资者非公开发行公司债券，项目更新为“已受理 ” ，拟发行总额为 28.4 亿元
。

　　3 月 27 日
，深圳证券交易所披露，中金 - 中交地产 - 亚洲保理供应链金融 16-30 期资产支持专项计划债券状态为已反馈 ，本期债券拟发行金额为 20 亿元
，债券类别为 ABS。3 月 11 日，中交地产披露 ，已向厦门国际信托有限公司申请信托融资 3 亿元，年利率上限为 7%
，期限最长 24 个月 。

　　早在 2023 年初，深交所便曾对中交地产下发问询函 ，要求其说明剔除预收款后的资产负债率 、净负债率
、现金短债比等财务指标是否处于合理区间；向控股股东借款利率的定价依据
，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形等问题
。

　　数据显示 ，截至 2023 年末
，中交地产资产负债率为 85.59%；该集团各渠道融资余额中，一年内到期债务规模分别为 107.19 亿元、4.4 亿元 、20.92 亿元
、11.13 亿元以及 26.71 亿元 ，合计 170.52 亿元
，而期末货币资金规模仅 120.09 亿元，现金难以覆盖短期债务。

　　从融资成本看 ，期内银行贷款融资成本为 1.80%~6.28% 之间
，信托融资成本为 5.10%~8.40%，控股股东方借款成本为 0~8% ，其他渠道融资成本为 0~8% 。中交地产曾就融资利率向深交所表示，控股股东方支付借款均为信用借款
，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下 ，控股股东借款更为快捷、及时
，因此利率相对银行贷款较高。

　　目前，与同行业其他央国企相比 ，中交地产的盈利情况 、负债情况均难言良好
，这与其过去几年较为激进的发展策略有关
。数据显示，2020 年~2022 年间 ，中交地产的土地购置款分别为 535.80 亿元、388.02 亿元
、234.37 亿元
，持续大手笔拿地，存货分别为 720.3 亿元、1089 亿元 、1069 亿元。

　　直到 2023 年 ，中交地产才收紧了投资步伐
，去年仅在成都
、合肥获取了 2 宗地，土地款总金额 27.7 亿元 ，计容建筑面积 21.53 万平方米 。截至报告期末，中交地产持有房地产项目 117 个
，土地总面积 1071.40 万平方米，在建及待建面积 1200.98 万平方米
。

　　在公司未来发展风险中 ，中交地产也意识到
，公司内部风险包括：主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足 ，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。

　　从外部环境看
，“房地产市场供求关系已发生变化，市场总量上供给充足 ，库存项目需要进一步盘活 。同时
，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显 ，一二线城市核心区域土地供给不足
，但购房者的购房需求 、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位 ，但需求有限
。”该集团称。

　　中交地产表示，后续将紧跟政策导向
，分析趋势，因城施策 ，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全；投资进一步向核心城市和区域聚焦
，突出效益优先；持续优化融资结构，采取多元化融资方式 ，控制有息负债规模的增长速度；提升项目整体开发运营能力
、强化财务管理、增强抗风险能力等 。

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