21 世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道 全国首套房贷利率已经跌至历史新低，随着 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调 25 个基点，各地房贷利率也给出新一轮的调整。
记者采访多地银行了解到，此次 LPR 下调后 ，除了北京、上海和深圳的房贷利率还停留在“3 字头 ”外 ，其余城市的房贷利率已经降至“2 字头”。“本次利率调整之后，首先 ，全国平均首套房贷利率已经跌至 3% 之下 ，创历史更低；其次，从基准利率来看 ，现在 LPR3.6% 也是历史更低；再次 ，从优惠幅度来看，现在从 3.6% 的基准利率降到 2.85% 执行利率 ，这个优惠幅度也是史上更大的 。 ” 广州大源按揭总经理 、房卫士创始人郑大源在接受 21 世纪经济报道记者采访时表示 。
广州首套房贷利率已现“2 字头 ”
10 月 21 日 ，央行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1 年期 LPR 报 3.1% ，前值为 3.35%；5 年期以上 LPR 报 3.6% ，前值为 3.85%。两个品种均较上月下降 25 个基点 。这已是年内第三次下调 5 年期以上 LPR，累计下调了 60 个基点 。
随着 LPR 下调 ，全国各地新发房贷利率也跟着密集调降 ，房贷利率由 LPR 和加点幅度两部分构成，从一线城市来看 ，北京 、上海、深圳的房贷利率基本位于同一区间 ，即首套房贷利率按照 LPR-45BP 执行。
21 世纪经济报道记者致电北京多家银行，主流银行新发放按揭贷款利率都是按照新 LPR 定价为“锚” ，目前 5 年期以上 LPR 为 3.6% ，首套房商贷利率为 3.6% 减 45 个基点，为 3.15% 。如果是二套房 ，购买五环内住房的商贷利率为 3.6% 减 5 个基点 ，为 3.55%，购买五环外住房的商贷利率为 3.6% 减 25 个基点，为 3.35%
上海首套房商贷利率是在 LPR 的基础上减 45 个基点 。LPR 调整之后 ，多数银行已经将首套房商贷利率降至 3.15%．
深圳的情况也如出一辙 ，本轮降息后深圳商业房贷利率将调整为首套 3.15%，二套 3.55%。而深圳公积金贷款首套利率为 2.85% ，二套利率为 3.325% 。
广州的房贷利率一直是一线城市中最“经济实惠 ”的 ，甚至低于一些二三线城市 。根据房卫士数据，目前广州至少有 13 家银行包括国有大行的首套房贷利率均为 2.85% ，即 LPR-75BP。二套房的房贷利率则区别较大 ，不过多数都在 3% 之上，华润银行的二套房贷利率比较特殊 ，目前也做到了 3% 之下 ，为 2.89%，直首套房贷利率 。
东方金诚宏观首席分析师王青表示 ，四季度的重点是在 10 月份 LPR 报价下调后 ，引导企业和居民贷款利率，特别是新发放的居民房贷利率较大幅度下行 。展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳 ，提振经济增长动能 ，带动物价水平温和回升，2025 年 LPR 报价或还有一定下调空间。
中指研究院分析称 ，年内 LPR 第三次下调 ，房贷利率再创新低。整体来看，此次 5 年期以上 LPR 的调降 ，将进一步降低购房者的购房成本 ，有利于带动购房需求释放，预计四季度 ，央行在货币政策方面的力度可能会继续加大 ，进一步的降准降息亦有预期 。
10 月 17 日，在国新办举行的新闻发布会上 ，住房和城乡建设部 、财政部 、自然资源部、中国人民银行与国家金融监督管理总局五部门明确 ，将打出一套重磅“组合拳 ”，推动房地产市场止跌回稳 。
王青表示，伴随楼市重磅“组合拳”落地 ，供需两端将全面发力 ，特别是 5 年期以上 LPR 报价下调将带动四季度新发放的居民房贷利率更大幅度下行，短期内楼市将出现较为明显的反弹 ，房地产投资累计同比降幅也会收窄。
不得低于公积金贷款利率
随着房贷利率的持续下调 ，它与住房公积金贷款利率之间也出现了大面积重合，甚至产生“倒挂 ” 。“广州前几天确实存在部分银行的首套房贷利率为 2.6% 的情况 ，低于公积金贷款利率 2.85% ，不过目前已经被叫停了，现在更低为 2.85% ，和公积金持平 。 ”一家房地产中介的负责人对记者表示。
对此记者向广州多家银行求证 ，多家银行均表示已经接到要求，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率 。不过对于已经签约的“幸运儿” ，银行表示还是“老人老办法 ” ，但是随后新签订的客户，需要按照不低于 2.85% 的房贷利率执行 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，叫停“2.6% ”房贷利率是为了避免恶性竞争。广州房贷利率不断往下走 ，有政策驱动银行成本下降的原因 ，不能忽视其中的恶性竞争因素，即银行为争抢房贷份额 ，通过降低利率或价格战来获得客户 。这与开发商目前通过提高得房率 、高赠送 ，变相降价的竞争逻辑是一致的 。不顾成本和服务的价格战都属于恶性竞争。
李宇嘉坦言，过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距 ，由于存款利率下降 ，准备金率下降，公开市场操作利率下降等 ，导致按揭贷款利率下降的幅度比较大 ，现在二者的差距已明显收窄，甚至首套房利率水平非常接近 。公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱 。下一步需要下调公积金存款利率 ，来驱动公积金贷款利率下调 ，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，如果倒挂情况加剧，未来公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能 ，尤其是目前差异对比下。
郑大源也表示 ，本轮房地产政策调整之前，公积金具有明显的优势 ，因此公积金贷款也是购房者的热门选择 ，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金 + 商贷”的组合贷款模式 ，如今 ，随着市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷 。首先是额度 ，以广州家庭为例 ，公积金更高贷款组合额度是 156 万元，公积金贷款更多是一种补充 ，而不能成为主流的贷款模式 。
记者注意到 ，2015 年之前，公积金贷款利率变动较为频繁，步入 2022 年以后 ，公积金利率仅调整了 2 次 ，其间 LPR 下调了 6 次之多。
房贷利率新低“月月见”，何时是底也是普通购房者目前最为关切的问题 。李宇嘉在接受记者采访时表示 ，商贷利率的下限不好判断 ，从国际惯例来看，高的时候可以很高 ，低的时候可以很低 ，1% 也不足为奇 。“从目前来看，房贷利率仍有继续下降的趋势和空间 ，只是速度快慢而已。通常来说 ，房贷利率至少要降到与无风险利率齐平，目前来看 ，大概在 2.5% 左右 ，居民贷款买房的意愿才会增强 。 ”
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