中海华润抢“百亿地王”背后：酒仙桥豪宅“卖爆”，北京 11 月二手房成交量又到高点

　　来源：华夏时报

　　华夏时报记者 李凯旋 北京报道

　　中海一天就花了 153 亿元。11 月 29 日
，中海以 153.32 亿元的价格摘得了朝阳区年内第二宗组团地块 。同时，这宗组团地块的价格也打破了北京单笔土地出让金的纪录。但是 ，北京土拍的“好戏 ”远没有落幕
。

　　据悉
，海淀朱房村的两宗地块出现在北京 2024 年度第六轮拟供应商品住宅用地清单中，两宗地块不设置地价上限 ，也不设置销售指导价。据悉
，海淀朱房村的两宗地块条件优越，备受市场期待 。

　　中海 153 亿元拿下“地王
”

　　公开资料显示 ，此次的组团地块包括朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块 、小红门乡剩余土地一级开发项目地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目地块
。此次的组团地块是名副其实的“巨无霸”
，其总建设面积约 14.7 公顷，规划建筑规模为 39.4 万平米 ，总起始价就为 153 亿元。

　　最终
，此次的组团地块没有触及到 175.95 亿元的价格上限 。计算来看，中海给出的 153.32 亿元的价格使得地块的溢价率为 0.21%
。同时 ，由于地块对于房企的资金要求较高，其最终也是仅有中海和华润两家房企报名参拍。

　　今年 6 月份
，朝阳首次推出“组团地块 ”，与这次一样 ，也为“酒仙桥 +X
”的模式 。彼时
，中建智地联合体以 112 亿元的底价将上述组团地块纳入囊中
。目前，朝阳区“组团地块”采用“住宅 + 产业 + 配套 ”的模式。“‘组团’的操作可以理解为肥瘦相间 ，也可以理解为多业态用地并列供应
，对房企打造复合型产品和对超级大盘的开发具有较大的考验 。
”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示
。

　　同日，北京还成功出让了丰台新宫的一宗地块。该地块被福州裕斌以 24.345 亿元的价格摘得 ，溢价率为 0.1% 。值得关注的是
，该宗地块原计划在今年 9 月份竞拍，但因故终止出让。相比较首次出让 ，该宗地块的土地面积从此前的 5.39 万平米缩减至 3.04 万平米
，起始价也从 52 亿元下调至 24.32 亿元，但起始楼面价几乎保持稳定 ，为 4 万元 / 平米
。

　　为何敢豪掷百亿元

　　对当下花钱应该十分谨慎的房企而言，153 亿元绝不是个小数目。那么
，此次为何中海和华润两家房企敢于报名拿下“巨无霸”？朝阳区在推出“组团地块 ”时，曾受到颇多质疑 。中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者表示 ，为了能够顺利出让
，朝阳对地块的控高
、建筑规模等指标均进行了优化，对房企而言更加友好
。

　　“上述调规利好于企业 ，在保证企业利润空间的前提下
，帮助企业减轻商业运营压力，帮助企业资金快速回笼。
”张凯对《华夏时报》记者表示 。

　　此外 ，在此次“组团地块”出让前
，首宗“组团地块 ”可以说是卖了一个好价钱
。《华夏时报》记者了解到，首宗“组团地块”中的酒仙桥地块打造了北京宸园项目。“非常抢手 ，那个项目可是卖火了
，首期开盘就售罄 。
”一位房产中介对《华夏时报》记者表示
。目前，两宗“组团地块”中酒仙桥地块的销售指导价均为 12.5 万元 / 平米。“这次出让的酒仙桥地块有北京宸园珠玉在前 ，又有调规加持，再叠加中海的产品力
，自不必多说 。 ”张凯如此表示
。

　　对于中海而言，“组团地块
”中小红门地块后续在去化上或许存在一定压力。十八里店地块承接国贸、大望路 、双井区域的置换需求 ，周边的金隅云筑
、朝央和煦项目的去化率均较为可观 。“而小红门地块界面老旧杂乱
，周边在售项目开盘一年有余网签率不足 70%，去化速度并不理想。”张凯表示
。

　　二手房市场持续火热

　　中海敢于百亿元拿地的另一大底气或许来源于市场。11 月份 ，北京二手房的成交量延续了 10 月份高位成交的态势 。根据北京住建委披露的数据
，截至 28 日，11 月份 ，北京二手房的网签量为 16976 套
，环比上月同期上涨 21.1%，同比 2023 年同期则是上涨 52.2%
。麦田房产方面预计 ，全月北京二手房网签量在 1.8 万套左右
，将超过 10 月份，再创今年新高。

　　同时 ，伴随着二手房的快速成交，北京二手房的挂牌量持续下降 。麦田房产发布的数据显示
，11 月份，北京二手房挂牌量环比上月下降 2.5%
。同时 ，与上月相比
，北京二手房议价空间下降 0.35 个百分点，自“9·30 新政 ”后已经连续两个月下降。

　　麦田房产方面认为 ，一般而言
，议价空间可以反映买卖双方对市场预期的变化 。议价空间持续降低，一方面表明新政后业主对市场信心在不断恢复 ，另一方面则说明购房者对市场的乐观预期和入市的急迫性有所增加
。

　　同时
，近期北京持续加码对楼市的优化政策，降低了一系列购房交易税费 ，并将在 12 月份取消普通住房与非普通住房标准
，麦田房产方面认为，北京二手房交易中置换需求占比很大 ，政策的影响随着时间推移逐步传导至改善市场，再叠加税费新政
，预计 12 月份北京二手房的改善需求会显著增加。

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