京城国资地产“殊途”

　　来源：地产 K 线 

　　前不久，地产行业上半年的成绩单出炉了 。

　　除了规模门槛还在低位 ，行业的洗牌
，依然是主要的关注点
。

　　最明显的一点，地产的前三甲的位置 ，又经历了一次轮换。今年上半年
，中海成功挤掉了万科，进入了 TOP2 的位置 。

　　以往的“碧万恒” ，如今只剩万科还在坚守在前三的位置
。但实际上，万科也岌岌可危了。

　　它跟第四名的华润置地
，仅剩 20 亿左右的距离 。如果未来几个月的销售不能保持，万科也极有可能将掉出前三的位置。

　　不进则退 ，永远是商海竞争的铁律
。一些区域房企洗牌也不例外。

　　在相关机构的排行榜中
，今年上半年，首开股份的销售额 159.1 亿元 ，排名第 28 位
，排在它后面的，是同样来自京城的国资房企城建集团 ，二者的差距
，仅剩 5 个亿了 。

　　毫无疑问，首开股份一直被认为是北京国有房企的龙头 ，而曾经的千亿规模也确实让首开股份的这个称号实至名归
。

　　只不过
，随着这一轮的地产大调整，首开股份不仅销售规模急速下行 ，经营业绩也连续陷入亏损。而北京城建集团自 2019 年吸收合并了住总集团后，规模日渐增长 。

　　同为京城家喻户晓的品牌房企
，首开股份（600376． SH）、城建发展（600266． SH） 、住总集团三者之间的差距（后两者同为北京城建集团旗下），到底还有多远？它们又都面临怎样的问题？

　　谁是京城国企地产一哥？

　　首开股份
、城建发展、住总集团可以说是北京房地产市场中三家较为活跃的房企
。

　　就在 7 月 3 日的北京土拍上 ，城建发展旗下的北京城建兴荣房地产开发有限公司就以底价 19.86 亿拿下昌平土城新村地块。

　　股权关系上
，首开股份作为上市平台，由大股东首开控股（北京首都开发控股（集团）有限公司）持股 47.12% ，背后的实控人为北京市国资委 。

　　城建发展与住总集团的关系
，则稍微复杂，两者是兄弟关系
。

　　2019 年 11 月 ，北京市国资委宣布
，对北京城建集团（北京城建集团有限责任公司）与住总集团（北京住总集团有限责任公司）实施合并重组。住总集团由此被划入了北京城建集团 。

　　目前，住总集团由北京城建集团 100% 持股
。而城建发展作为上市平台 ，同样由北京城建集团作为大股东持股 43.84%。

　　从规模上看
，首开股份作为北京国资房企的龙头，仍保持着优势 ，但三者的差距正在缩小 。

　　2018 年，首开股份作为京城国资房企
，实现销售额 1007.1 亿元，首次突破千亿大关 ，随后三年均保持在千亿以上。

　　不过
，紧随着 2021 年的地产行业危机的爆发，首开股份的规模快速下滑
。而城建发展与住总集团 ，期间规模却仍在增长。

　　2021 年 -2023 年
，首开股份的销售额分别为 1149.1 亿元 、869.6 亿元
、615.3 亿元，短短两年间 ，规模缩减近半 。

　　同于 2021 年 -2023 年
，城建发展销售额 257.1 亿元、303.4 亿元 、326 亿元；住总集团销售额 41 亿元、64.9 亿元
、71.5 亿元
。

　　时间到了 2014 年 1 - 3 月，首开股份仅实现销售额 71 亿元 ，而城建发展销售额 54.7 亿元
，住总集团 12.6 亿元。特别是首开股份与城建发展，双方的差距还在快速缩小 。

　　如果城建发展、住总集团组合起来 ，以北京城建集团作为整体来对比，结果会更加明显
。

　　根据相关机构的数据
，今年上半年，城建集团以 98.16 亿元的成交金额 ，排名北京房企权益销售榜的第二
，首开股份则已排到了第十名，成交金额 41.77 亿元。

　　整体上看 ，今年 1 - 6 月
，首开股份的销售额 159.1 亿元，排名第 28 位；而排在它后面的正是城建集团 ，销售额 153.7 亿元 。二者的差距
，仅剩 5 个亿了
。

　　盈利与高负债“殊途”

　　2023 年，首开股份总资产 2532.27 亿元 ，城建发展总资产 1384.31 亿元
，住总集团 1108.43 亿元。三者的净资产分别为 598.55 亿元 、265.79 亿元
、256.72 亿元 。

　　数据显示，去年末 ，首开股份总土储建面 1275 万平方米，排在第 41 位；城建发展总土储建面 357.5 万平方米
，排在第 74 位
。

　　无疑，首开股份在资产规模、土地储备上仍保有优势。但近几年 ，首开股份也是三者中亏得最多的房企 。

　　2023 年
，首开股份实现营业收入 477.63 亿元，归母净利润亏损 63.39 亿元；城建发展营业收入 203.63 亿元 ，归母净利润 5.59 亿元；住总集团营业收入 421.14 亿元
，归母净利润 5.16 亿元。

　　2021 年以来，首开股份营收不断下滑 ，归母净利润也连续陷入了亏损
。2022 年
，该公司的归母净利润 -4.61 亿元，2023 年已是连续第二年实现亏损。

　　城建发展与住总集团业绩虽也有波动 ，但整体变动比首开股份要小 。2021 年 -2023 年
，城建发展归母净利润 6.41 亿元 、-9.26 亿元
、5.59 亿元；住总集团归母净利润 7.39 亿元、5.66 亿元 、5.16 亿元，两者的盈利能力也均有所下滑 ，城建发展还曾在 2022 年盈转亏
。

　　最新的数据则显示，2024 年一季度
，首开股份实现营业收入 34.6 亿元，同比下降 4.85%；归母净利润 -8.07 亿元。城建发展营业收入 12.34 亿元 ，归母净利润 -3.3 亿元 。住总集团营业收入 112.1 亿元
，归母净利润 2.37 亿元
。

　　今年 1 - 3 月，首开股份
、城建发展均录得亏损。

　　除了盈利能力的下滑 ，这三家京城国企地产商也均面临较大的债务压力 。2023 年
，首开股份、城建发展 、住总集团的资产负债率分别为 76.36%
、80.80%、76.84%，均维持在较高水平
。

　　去年末 ，首开股份 、城建发展、住总集团流动负债分别为 863.48 亿元
、721.79 亿元、551.48 亿元；当中的短期借款 、应付票据及一年内到期的非流动负债合计分别为 150.89 亿元
、89.36 亿元、190.35 亿元。

　　三者期末手持的现金分别为 214.64 亿元 、135.8 亿元
、103.9 亿元
，远低于其流动负债 。

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