公募 REITs 发行提速：又有 2 单产品获批，还有 22 只公募 REITs 等待上市

　　每经记者 李蕾    每经编辑 赵云    

　　《每日经济新闻》获悉 ，上周公募 REITs 一级市场迎来多则重磅消息。

　　8 月 22 日
，深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 正式获批；8 月 23 日 ，上交所官网显示中金重庆两江产业园 REIT 的项目状态更新为“通过 ”
，标志着西部首单产业园区 REITs 获批 。

　　来自太平洋证券的数据显示，截至 8 月 25 日 ，全市场共发行了 42 只公募 REITs
，发行规模合计 1278 亿元
。8 月初华夏首创奥特莱斯完成发行，发行规模 19.7 亿元。此外 ，目前共有 22 只公募 REITs 基金待上市，其中园区类 REITs 数量占比高 。

　　二级市场方面
，根据 Wind 数据，上周中证 REITs 全收益指数下跌 1.01%、收于 959.86 ，其中产权类 REITs 下跌 0.8%
，经营权类 REITs 下跌 0.6%
。所有 REITs 子板块中，生态环保 REITs 涨幅更大为 1.7% ，仓储物流 REITs 跌幅更大为 2.2%。

　　已经上市的 41 只产品中
，环比上涨的进一步减少至 15 只，其中富国首创水务 REIT 、华夏基金华润有巢 REIT
、博时蛇口产园 REIT 领涨 ，周内涨幅分别为 2.54%、2.42% 和 1.92% 。环比下跌的则增加至 26 只
，红土创新盐田港 REIT 、建信中关村 REIT 和华安百联消费 REIT 领跌，上周涨跌幅分别为 -3.41%
、-3.21% 和 -2.70%
。

　　政策和行业方面也有重要动态。近期 ，香港积金局表示正研究细节
，准备把沪深交易所上市的 REITs 加入核准交易所 REITs 的名单 。另外，8 月 23 日易方达广州开发区高新产业园 REIT 启动发行 ，是广州市获批的首单园区基础设施 REITs。

　　上周获批的两只新产品，分别是招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 和中金重庆两江产业园 REIT
。

　　公开资料显示
，招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 的原始权益人深圳市招商公寓发展有限公司，基金管理人为招商基金。底层资产包括位于深圳市南山区太子湾项目和林下项目 ，总建筑面积达 6.53 万平方米
，土地使用权面积 3.52 万平方米，估值约 12.87 亿元 。其中林下项目属于公共租赁住房（高级人才公寓） ，太子湾项目属于保障性租赁住房
。

　　而作为西部首单产业园区 REITs
，中金重庆两江产业园 REIT 的原始权益人为重庆两江新区产业发展集团有限公司，基金管理人为中金基金 ，专项计划管理人为中金公司。底层资产是位于重庆两江新区数字经济产业园的双鱼座项目、双子座项目 、凤凰座项目
、拓展区 D 区一期 D2 项目
，总建筑面积约 25.36 万平方米 。根据招募书，2023~2024 年可供分配金额为 2732 万元、6040 万元 ，年化分派率为 4.54% 、5.02%
。

　　除此之外
，易方达广开产园 REIT 于 8 月 23 日正式发售，发售价格为 2.573 元 / 份 ，拟募资总额为 20.584 亿元。本周，华夏大悦城商业 REIT 将在 8 月 27 日至 8 月 29 日正式发售
，发售价格为 3.323 元 / 份、拟募资总额为 33.23 亿元；华夏首创奥莱 REIT 也将于 8 月 28 日上市，公募 REITs“上新
”持续加速中 。

　　还有一则行业动态也引起了记者的关注 ，那就是近期香港积金局拟把沪深交易所上市 REITs 加入核准交易所 REITs 名单
，并取消现时针对在新加坡
、日本、加拿大 、法国及荷兰这 5 个市场 REITs 的投资上限
。

　　太平洋证券研报指出，市场动态层面 ，公募 REITs 一级发行市场有所提速。目前
，在资产荒背景下，公募 REITs 凭借其高分红 ，中低风险优势
，仍受到市场较高关注，具备性价比和一定配置机会 。

　　尽管发行提速 ，但从上周二级市场走势来看
，公募 REITs 表现正在降温
。

　　Wind 数据显示，中证 REITs（收盘）指数上周五收于 803.83 ，同比下跌 8.52%
、环比下跌 1.22%，年初至今 REITs（收盘）指数累计上涨 6.27%；中证 REITs 全收益指数也同比下跌 1.04%、环比下跌 1.01%
，截至上周末收于 959.86，年初至今累计上涨 11.38%。

　　板块层面 ，各板块总回报指数涨跌幅分别为 1.47%（环保） 、0.77%（消费）
、-0.15%（能源）、-0.61%（保租房） 、-0.65%（产业园）
、-1.18%（高速公路）、-2.43%（仓储物流）
，环保板块延续前一周涨势，仓储物流和高速公路板块上周回调幅度则相对较大 。中金公司就此指出 ，REITs 市场本周回调受前期上涨后的止盈行为影响较大。

　　从具体产品来看
，截至 8 月 23 日，全市场已经上市的 41 只产品中 ，环比上涨的减少至 15 只
，其中富国首创水务 REIT 、华夏基金华润有巢 REIT
、博时蛇口产园 REIT 领涨，周内涨幅分别为 2.54%、2.42% 和 1.92%
。

　　环比下跌的则增加至 26 只 ，红土创新盐田港 REIT 、建信中关村 REIT 和华安百联消费 REIT 领跌
，上周涨跌幅分别为 -3.41%、-3.21% 和 -2.70%。

　　对于近期公募 REITs 的二级市场表现和后市走势，平安证券指出
，REITs 基于业绩的补涨行情或已走完，风险偏好重归收敛 。

　　“本期 REITs 下跌 ，一方面是连续上涨之后的行情盘整
，另一方面红利指数止跌微涨，REITs 的相对优势有所削弱
。接下来各单 REITs 的中报即将披露 ，应关注投资者结构是否有增量信息。后续择券上
，产业园
、仓储物流 REITs 基于业绩的补涨可能已走完，市场再度转向低风险偏好、现金流较为稳定的板块 ，保障房板块近期虽有所调整
，但从 IRR 来看，其估值并未远高于能源 、生态环保等板块 ，或仍是较稳妥的选择 。”

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